一 疫情期間減免房租有哪些法律依據(jù)？
疫情期間減免房租必須要有法律依據(jù)，《民法典》第一百八十條、第五百九十條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。疫情以及疫情防控措施一般屬于法律規(guī)定的不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。
最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）》規(guī)定，對(duì)于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，只有符合不可抗力法定要件才可減免部分或全部法律責(zé)任，即減免部分或全部房租。同時(shí)，還要準(zhǔn)確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關(guān)系和原因力大小，只有疫情或者疫情防控措施直接導(dǎo)致合同不能履行的，才可適用不可抗力免責(zé)，疫情或者疫情防控措施僅導(dǎo)致合同履行困難的并不能減免房租。
最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第五條：“承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒(méi)有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。為展覽、會(huì)議、廟會(huì)等特定目的而預(yù)訂的臨時(shí)場(chǎng)地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動(dòng)取消，承租人請(qǐng)求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持?！?/span>
最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第六條：“承租國(guó)有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照國(guó)家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。”
2022年2月18日，國(guó)家發(fā)展改革委等14部門印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》第六條：“2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶承租國(guó)有房屋，2022年減免6個(gè)月租金，其它地區(qū)減免3個(gè)月租金?！绷硗鈬?guó)家鼓勵(lì)非國(guó)有房屋租賃主體在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上合理分擔(dān)疫情帶來(lái)的損失。
二 根據(jù)上述規(guī)定，所有房租都可以減免嗎？
由上所見(jiàn)，減免房租不能一概而論，需根據(jù)疫情或疫情防控措施對(duì)承租人合同履行產(chǎn)生的實(shí)際影響、出租方的性質(zhì)、租賃房屋的目的，同時(shí)還考慮到承租人在合同中的地位，結(jié)合公平原則綜合考量是否應(yīng)該減免房租。
01
要根據(jù)疫情或疫情防控措施對(duì)承租人房屋租賃合同履行產(chǎn)生的實(shí)際影響判斷是否屬于不可抗力，同時(shí)不能超出疫情的影響范圍，判斷能否減免房租。如果疫情或疫情防控措施并沒(méi)有導(dǎo)致租賃合同不能按約履行，則不可減免房租。例如，租賃餐廳、超市等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，因當(dāng)?shù)匾咔楣芸貙?dǎo)致無(wú)法開業(yè)經(jīng)營(yíng)，承租人可以適用不可抗力，要求減免租金。
02
租賃經(jīng)營(yíng)用房，承租國(guó)有企業(yè)以及政府部門等行政事業(yè)單位房屋經(jīng)營(yíng)的承租人，受疫情或疫情防控措施經(jīng)營(yíng)困難的，按國(guó)家政策減免房租；承租非國(guó)有房屋因疫情或疫情防控措施沒(méi)收入或收入明顯減少的承租人，繼續(xù)按原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人要求減免租金，應(yīng)引導(dǎo)雙方參照租金減免政策調(diào)解解決；調(diào)解不成的，根據(jù)實(shí)際情況按公平原則變更合同。例如：租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)，在疫情期間沒(méi)有強(qiáng)制要求關(guān)停，但受影響較大的；同時(shí)，承租人仍繼續(xù)使用房屋的，不適用不可抗力，可依據(jù)公平原則，酌情減免部分租金。
03
租賃房屋居住，疫情期間承租人仍占有使用房屋，且受影響很小，不能適用不可抗力減免房租。同時(shí)還要綜合考慮租期、履行方式、房屋實(shí)際使用情況、合同履行受疫情或者疫情防控措施影響程度等因素，按照公平原則平衡雙方利益，妥善解決房租減免糾紛。
綜上所述，新冠疫情不論是對(duì)于承租人還是對(duì)于出租人而言，都是一場(chǎng)嚴(yán)峻的戰(zhàn)役，雙方應(yīng)秉持著相互理解、相互體諒的心態(tài)，并肩戰(zhàn)斗，共渡難關(guān)。疫情無(wú)情人有情，關(guān)于疫情期間減免房租，雙方應(yīng)主動(dòng)協(xié)商溝通，互相理解，以和為貴，合法合情合理解決房租事宜。